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title: "Quanto Custa o Inventário de um Imóvel? Cálculo e Tabela 2026"
description: "Inventário de imóvel: quanto custa por valor da casa ou apartamento, como o ITCMD é calculado sobre o venal ou o de mercado, e o custo do registro da partilha. Guia 2026."
canonical: https://quantocustainventario.com.br/inventario-de-imovel/
language: pt-BR
last_modified: 2026-07-28
reviewed_by: "Camila Araújo Mota, advogada (OAB/CE 50.065)"
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# Quanto custa o inventário de um imóvel?

**O inventário de um imóvel custa, em regra, entre 6% e 15% do valor do bem** — somando ITCMD, emolumentos do cartório e honorários do advogado. Para uma casa de R$ 300.000 em um estado com ITCMD de 4%, o custo total estimado fica em torno de R$ 32.550. Há ainda o custo do registro da partilha no Cartório de Registro de Imóveis, pago à parte.

## Tabela: custo do inventário por valor do imóvel

Estimativa para um inventário extrajudicial com um único imóvel, ITCMD de 4% e honorários de 6%:

| Valor do imóvel | ITCMD | Cartório | Honorários | Total estimado | % do bem |
|---|---|---|---|---|---|
| R$ 150.000 | R$ 6.000 | R$ 1.500 | R$ 9.000 | **R$ 16.500** | 11,0% |
| R$ 300.000 | R$ 12.000 | R$ 2.550 | R$ 18.000 | **R$ 32.550** | 10,8% |
| R$ 500.000 | R$ 20.000 | R$ 3.750 | R$ 30.000 | **R$ 53.750** | 10,8% |
| R$ 800.000 | R$ 32.000 | R$ 4.950 | R$ 48.000 | **R$ 84.950** | 10,6% |
| R$ 1.200.000 | R$ 48.000 | R$ 6.250 | R$ 72.000 | **R$ 126.250** | 10,5% |

Estimativa educativa. A alíquota de ITCMD muda por estado (2% a 8%) e muitos estados são progressivos — veja a página do seu estado em custos por estado.

## Sobre qual valor o ITCMD do imóvel é calculado?

Esse é o ponto que mais gera surpresa. O ITCMD não incide necessariamente sobre o valor que a família considera "o preço da casa": cada estado define a sua base de cálculo, e a Fazenda estadual pode **arbitrar um valor maior** que o declarado.

- **Valor venal** — o valor usado para o IPTU. Costuma ser o menor dos três, mas poucos estados ainda o aceitam isoladamente;
- **Valor venal de referência (ou de mercado da Fazenda)** — uma tabela própria do estado, hoje o critério mais comum;
- **Valor de mercado declarado** — quando a Fazenda aceita a declaração dos herdeiros, sujeita a fiscalização.

> “A conta que a família faz em casa costuma usar o valor do IPTU, e a conta que a Fazenda faz usa a tabela de referência do estado. Essa diferença é a causa mais comum de o inventário sair mais caro do que o esperado — vale consultar a base de cálculo antes de assinar qualquer coisa.”
>
> — Camila Araújo Mota, advogada (OAB/CE 50.065), revisora jurídica deste guia


## ITCMD ou ITBI: qual incide no inventário?

No inventário incide o **ITCMD** (imposto estadual sobre herança), não o ITBI. O ITBI é municipal e incide sobre compra e venda. A confusão é frequente porque ambos aparecem na transferência de imóveis — mas na transmissão por herança quem cobra é o estado.

| Imposto | Quem cobra | Quando incide | Alíquota típica |
|---|---|---|---|
| ITCMD | Estado | Herança e doação (inventário) | 2% a 8% |
| ITBI | Município | Compra e venda entre vivos | 2% a 3% |

📌 Exceção prática: se, no inventário, um herdeiro ficar com **mais** do que a sua parte e compensar os outros em dinheiro, essa diferença pode ser tratada como compra e venda e atrair ITBI sobre o excedente.

## Registro da partilha: o custo que quase todo mundo esquece

Concluído o inventário, a escritura (ou o formal de partilha) precisa ser **registrada no Cartório de Registro de Imóveis** da matrícula do bem. Só aí o imóvel passa formalmente para os herdeiros e pode ser vendido, financiado ou dado em garantia. Esse registro tem custo próprio, por faixa de valor e por imóvel — não está incluído nos emolumentos do inventário.

## Passo a passo do inventário de um imóvel

1. Levante a **matrícula atualizada** do imóvel no Registro de Imóveis (30 a 90 dias de validade, conforme o cartório);
2. Tire a certidão de valor venal / IPTU e as negativas municipais do imóvel;
3. Verifique a base de cálculo do ITCMD adotada pelo seu estado e apure o imposto;
4. Recolha o ITCMD na Secretaria da Fazenda;
5. Lavre a escritura de inventário e partilha no cartório de notas (via extrajudicial);
6. Registre a partilha na matrícula do imóvel para concluir a transferência.

## E se o imóvel for financiado ou tiver dívida?

O inventário pode seguir normalmente, mas a dívida acompanha o bem. Em financiamentos com seguro prestamista, a morte do titular costuma quitar o saldo devedor — o que muda bastante a conta. Vale pedir ao banco a posição do contrato e a apólice antes de estimar o custo. Veja também [inventário de imóvel financiado](https://quantocustainventario.com.br/perguntas/inventario-de-imovel-financiado/).

## Dá para vender o imóvel antes de terminar o inventário?

Em regra não, porque o imóvel ainda está em nome do falecido. É possível vender com **autorização judicial** (alvará) em situações específicas, ou fechar a venda com a escritura condicionada à conclusão do inventário. Na prática, terminar o inventário primeiro costuma ser mais rápido e mais barato — especialmente pela via extrajudicial.

## Perguntas frequentes

**Quanto custa o inventário de uma casa de R$ 300 mil?**
Em torno de R$ 32.550 no total, considerando ITCMD de 4% (R$ 12.000), emolumentos de cartório (cerca de R$ 2.550) e honorários de 6% (R$ 18.000). O valor muda conforme o estado e os honorários contratados, e não inclui o registro da partilha.

**O ITCMD do imóvel é sobre o valor venal ou o de mercado?**
Depende do estado. A maioria hoje usa um valor venal de referência próprio da Fazenda estadual, que costuma ser maior que o valor venal do IPTU e próximo do de mercado. Confirme a base de cálculo na Secretaria da Fazenda antes de estimar.

**Paga ITBI no inventário de imóvel?**
Não. Na transmissão por herança incide o ITCMD, que é estadual. O ITBI é municipal e incide sobre compra e venda. A exceção é quando um herdeiro recebe mais que a sua parte e paga a diferença aos demais — esse excedente pode atrair ITBI.

**Quanto custa registrar a partilha do imóvel?**
O registro é cobrado pelo Cartório de Registro de Imóveis segundo a tabela do estado, por faixa de valor e por imóvel. É um custo à parte dos emolumentos do inventário e precisa ser feito para que o bem passe formalmente aos herdeiros.

**Tem isenção de ITCMD para imóvel residencial?**
Vários estados preveem isenção ou redução para um único imóvel residencial de baixo valor, quando é o único bem do espólio e os herdeiros não têm outro imóvel. Os limites variam bastante — consulte a regra do seu estado.

## Fontes oficiais

- [Constituição Federal, art. 155, I — competência estadual do ITCMD](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm)
- [Código Civil — sucessões (arts. 1.784 e seguintes)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilado.htm)
- [Lei nº 11.441/2007 — inventário e partilha por escritura pública](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2007/lei/l11441.htm)
- [Resolução CNJ nº 35/2007 — regras dos atos notariais de inventário](https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/179)
- [CPC, art. 611 — prazo de 60 dias para abertura do inventário](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm)

> Conteúdo informativo, com revisão jurídica de Camila Araújo Mota (OAB/CE 50.065). Não substitui a orientação de um advogado. Valores são estimativas. Provimento OAB nº 205/2021.