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title: "Quanto Custa o Inventário de um Imóvel? Cálculo e Tabela 2026"
description: "Inventário de imóvel: quanto custa pelo valor da casa ou apartamento, como o ITCMD é calculado, a isenção do imóvel da família e o registro da partilha."
canonical: https://quantocustainventario.com.br/inventario-de-imovel/
language: pt-BR
last_modified: 2026-09-23
reviewed_by: "Camila Araújo Mota, advogada (OAB/CE 50.065)"
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# Quanto custa o inventário de um imóvel?

**O inventário de um imóvel (casa ou apartamento) custa a soma do ITCMD, da escritura no cartório, dos honorários do advogado e do registro da partilha na matrícula.** Para uma casa ou apartamento de R$ 300.000 em São Paulo, deixado a dois filhos, o valor do inventário fica em cerca de R$ 34.353 (11,5% do valor do bem) antes do registro — e o registro custa mais R$ 2.516,87 a R$ 3.284,18. Em vários estados, o imóvel de residência da família pode ser isento de ITCMD.

## Tabela: custo do inventário por valor do imóvel (São Paulo)

Estimativa para um inventário em cartório em São Paulo, com um único imóvel, sem o registro da partilha. Exemplo com dois filhos herdeiros e sem cônjuge sobrevivente (sem meação).

| Valor do imóvel | ITCMD (4%) | Cartório | Honorários | Total | % do bem |
|---|---|---|---|---|---|
| R$ 150.000 | R$ 6.000 | R$ 2.907 | R$ 9.000 | **R$ 17.907** | 11,9% |
| R$ 250.000 | R$ 10.000 | R$ 3.815 | R$ 15.000 | **R$ 28.815** | 11,5% |
| R$ 400.000 | R$ 16.000 | R$ 5.427 | R$ 24.000 | **R$ 45.427** | 11,4% |
| R$ 800.000 | R$ 32.000 | R$ 5.509 | R$ 48.000 | **R$ 85.509** | 10,7% |
| R$ 1.200.000 | R$ 48.000 | R$ 6.026 | R$ 72.000 | **R$ 126.026** | 10,5% |

Em outros estados a conta muda: veja o custo no [seu estado](https://quantocustainventario.com.br/custos/) ou use a [calculadora](https://quantocustainventario.com.br/#calculadora). Pagando o ITCMD em até 90 dias do óbito, SP dá 5% de desconto.

**Em SP, abrir o inventário depois de 60 dias custa 10% a mais de imposto: R$ 1.200 num imóvel de R$ 300 mil.** Em MG, quem declara e paga em 90 dias tem 15% de desconto (R$ 2.250 no mesmo imóvel). Camila confirma o prazo e a multa do seu estado e a ordem dos passos para não perder a data.

## Sobre qual valor o ITCMD do imóvel é calculado?

A lei nacional (LC 227/2026, art. 152) diz que a base é o **valor de mercado** do bem, e cada estado define o critério e o piso. Em São Paulo, é o valor de mercado na data do óbito, nunca abaixo do valor venal do IPTU; em Minas Gerais, o mesmo, com o IPTU como piso; no Rio de Janeiro, a Sefaz faz uma avaliação administrativa. O STJ decidiu que o Fisco pode revisar o valor declarado, mas só por procedimento individual e com direito de defesa ([STJ, Tema Repetitivo 1.371](https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1371&cod_tema_final=1371), julgado em 10/12/2025).

> “A conta que a família faz em casa costuma usar o valor do IPTU, e a conta que a Fazenda faz usa o valor de mercado. Essa diferença é a causa mais comum de o inventário sair mais caro do que o esperado — vale consultar a base de cálculo antes de assinar qualquer coisa.”
>
> — Camila Araújo Mota, advogada (OAB/CE 50.065), revisora jurídica deste guia


## Isenção para o imóvel da família

- **[São Paulo](https://quantocustainventario.com.br/custos/sp/):** imóvel de residência de até 5.000 UFESP (R$ 192.100 em 2026) em que a família more e não tenha outro imóvel;
- **[Minas Gerais](https://quantocustainventario.com.br/custos/mg/):** imóvel residencial de até 40.000 UFEMG (R$ 231.596), se for o único imóvel e o monte não passar de 48.000 UFEMG;
- **[Rio de Janeiro](https://quantocustainventario.com.br/custos/rj/):** imóveis residenciais que somem até 60.000 UFIR-RJ (R$ 297.624);
- **[Espírito Santo](https://quantocustainventario.com.br/custos/es/):** imóvel de moradia do herdeiro de até 200.000 VRTE (R$ 987.660), se ele não tiver outro imóvel;
- **[Paraná](https://quantocustainventario.com.br/custos/pr/):** um imóvel urbano de moradia por herdeiro de até 2.600 UPF/PR, se ele não tiver outro imóvel.

Isenção não dispensa a declaração. Veja a regra completa na página de custos do seu estado.

## ITCMD ou ITBI: qual incide no inventário?

Na herança incide o **ITCMD** (imposto estadual), não o ITBI. Exceção: se, na partilha, um herdeiro recebe mais que a sua parte, o excesso é **doação** (ITCMD) quando não há compensação (LC 227/2026, art. 147, VI, c) e pode ser tratado como compra e venda, com **ITBI municipal**, quando ele paga a diferença aos outros.

## Registro da partilha: o custo que quase todo mundo esquece

Concluído o inventário, a escritura (ou o formal de partilha) precisa ser **registrada no Registro de Imóveis** da matrícula. Só com o registro o imóvel passa para o nome dos herdeiros na matrícula e pode ser vendido ou financiado (a herança em si se transmite na data da morte — Código Civil, art. 1.784). O registro tem tabela própria, por imóvel — valores oficiais de 2026:

| UF | Imóvel de R$ 250 mil | Imóvel de R$ 400 mil | Fonte |
|---|---|---|---|
| [SP](https://quantocustainventario.com.br/custos/sp/) | R$ 2.516,87 | R$ 3.284,18 | [ARISP, Tabela II 2026](https://arisp.com.br/wp-content/uploads/2026/01/0.pdf) |
| [RJ](https://quantocustainventario.com.br/custos/rj/) | R$ 3.879,13 | R$ 4.174,15 | [Portaria CGJ 516/2026](https://www.tjrj.jus.br/documents/d/cgj/portaria_n_516-26_cgj) |
| [MG](https://quantocustainventario.com.br/custos/mg/) | R$ 4.772,07 | R$ 5.035,59 | [Portaria 8.664/CGJ/2025](https://www8.tjmg.jus.br/institucional/at/pdf/cpo86642025.pdf) |

PR, RS, SC, BA, GO e DF: Camila confirma o valor oficial do registro no seu estado.

ISS municipal por fora, quando cobrado. O cartório tem 10 dias para registrar ou devolver com exigências; se houver exigência, cumpra em 20 dias ou a prioridade caduca (Lei 6.015/1973, arts. 188 e 205).

## Passo a passo do inventário de um imóvel

1. Tire a **certidão atualizada da matrícula** — para a escritura, a certidão de ônus vale 30 dias ([Decreto 93.240/1986](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/antigos/d93240.htm));
2. Separe o carnê do IPTU do ano do óbito e o contrato de financiamento, se houver;
3. Declare o ITCMD na Secretaria da Fazenda do estado onde está o imóvel ([veja o seu estado](https://quantocustainventario.com.br/custos/)) e combine com o advogado quando pagar: desde 28/08/2026 o cartório de notas pode lavrar a escritura sem o ITCMD pago antes (Res. CNJ 695/2026), mas multa e juros correm pelo prazo do estado, e SP, MG, SC e DF afirmam que a lei estadual ainda exige o pagamento antes — pergunte ao cartório;
4. Lavre a escritura de inventário e partilha no cartório de notas ([inventário em cartório](https://quantocustainventario.com.br/inventario-extrajudicial/)) ou obtenha o formal de partilha, no [judicial](https://quantocustainventario.com.br/inventario-judicial/);
5. Registre a partilha na matrícula do imóvel — o Registro de Imóveis exige a prova do ITCMD pago (Lei 6.015/1973, art. 289).

O passo a passo acima funciona quando nada trava. Nestes casos, vale falar com a advogada antes de começar:

- Contrato de gaveta, obra não averbada ou imóvel ainda financiado
- Herdeiro que mora no imóvel ou que não quer vender
- Herdeiro que mora longe, sumiu ou não assina

## Imóvel rural: documentos extras

Imóvel rural exige o **CCIR** do INCRA — sem ele nenhuma partilha pode ser homologada (Lei 4.947/1966, art. 22) — e a prova de quitação do **ITR** dos últimos 5 anos (Lei 9.393/1996, art. 21).

Imóvel rural pode exigir também georreferenciamento para registrar a partilha, e a regra mudou em 2026. Camila confirma no seu caso:

- Quando o georreferenciamento é exigido (e a liminar de 2026 para 100 hectares ou mais)
- Quando ele é gratuito
- A lista completa de documentos do imóvel rural

## E se o imóvel for financiado?

O seguro habitacional (MIP) é obrigatório e, na morte, quita o saldo devedor na proporção da renda do falecido — a indenização vai direto ao banco. Sem seguro, a regra nacional (LC 227/2026, art. 153) manda descontar o saldo devedor do valor de mercado; na prática, vale a lei do estado — em SP desconta-se o saldo devedor na data do óbito; em outros estados entra só o valor das parcelas pagas. Confira nos [custos do seu estado](https://quantocustainventario.com.br/custos/) e veja [inventário de imóvel financiado](https://quantocustainventario.com.br/perguntas/inventario-de-imovel-financiado/).

## Dá para vender o imóvel antes de terminar o inventário?

Só com autorização: no judicial, por alvará do juiz (CPC, art. 619); no cartório, desde 2024 a escritura pode autorizar o inventariante a vender um bem para pagar as despesas do inventário ([Res. CNJ 35/2007, art. 11-A](https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/179)). Vender "por contrato" antes da partilha, sem autorização, é ineficaz ([Código Civil, art. 1.793, §3º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm)).

## Perguntas frequentes

**Quanto custa o inventário de uma casa de R$ 300 mil?**
Em São Paulo, com dois filhos, cerca de R$ 34.353: ITCMD de 4% (R$ 12.000), escritura (R$ 4.353) e honorários de 6% (R$ 18.000), mais o registro da partilha. Em outros estados o valor muda — e a casa pode ser isenta se a família morar nela e o valor estiver abaixo do limite estadual.

**O ITCMD do imóvel é sobre o valor venal ou o de mercado?**
A lei nacional (LC 227/2026) fixa o valor de mercado como base, e cada estado define o critério e o piso — em SP e MG, o valor venal do IPTU é o mínimo. O Fisco pode revisar o valor declarado, com direito de defesa.

**Paga ITBI no inventário de imóvel?**
Em regra, não: na herança incide o ITCMD, que é estadual, e não o ITBI. Exceção: se, na partilha, um herdeiro recebe mais que a sua parte, o excesso é doação (ITCMD) quando não há compensação (LC 227/2026, art. 147, VI, c) e pode ser tratado como compra e venda, com ITBI municipal, quando ele paga a diferença aos outros.

**Quanto custa registrar a partilha do imóvel?**
Depende do estado e do valor: para um imóvel de R$ 400.000, R$ 3.284,18 em SP, R$ 4.174,15 no RJ, R$ 5.035,59 em MG e R$ 1.317,88 no DF, pelas tabelas de 2026.

**Tem isenção de ITCMD para imóvel residencial?**
Em vários estados, sim: SP até R$ 192.100 (família mora e não tem outro imóvel), MG até R$ 231.596 (único imóvel), RJ até R$ 297.624 (soma dos residenciais), ES até R$ 987.660 (moradia do herdeiro). A declaração continua obrigatória.

**Quais documentos extras precisa para inventário de imóvel rural?**
O CCIR do INCRA é obrigatório para a partilha (Lei 4.947/1966, art. 22), e o registro exige a prova de pagamento do ITR dos últimos 5 anos (Lei 9.393/1996, art. 21). O CAR é obrigatório para todo imóvel rural, mas a lei federal não o exige para registrar a partilha.

## Fontes oficiais

- [Constituição Federal, art. 155, I — competência estadual do ITCMD](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm)
- [Lei Complementar nº 227/2026, arts. 147, 152 e 153 — base de cálculo do ITCMD (valor de mercado; bem financiado)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp227.htm)
- [STJ, Tema Repetitivo 1.371 — revisão pelo Fisco do valor declarado para o ITCMD](https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1371&cod_tema_final=1371)
- [Código Civil — sucessões (arts. 1.784 e seguintes)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm)
- [Resolução CNJ nº 35/2007 — regras dos atos notariais de inventário](https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/179)
- [Resolução CNJ nº 695/2026 — escritura de inventário sem exigir o ITCMD pago antes](https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/7010)
- [CPC, art. 611 — inventário aberto em 2 meses e concluído em 12 meses](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm)
- [Decreto nº 93.240/1986 — documentos para a escritura envolvendo imóvel (certidão de ônus com 30 dias)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/antigos/d93240.htm)
- [Lei nº 4.947/1966, art. 22 — CCIR obrigatório para a partilha de imóvel rural](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4947.htm)
- [Lei nº 9.393/1996 — ITR e certidão negativa de débitos do imóvel rural](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9393.htm)
- [Lei nº 6.015/1973 (Registros Públicos) — registro da partilha e prazos do cartório de imóveis](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm)

> Conteúdo informativo, com revisão jurídica de Camila Araújo Mota (OAB/CE 50.065). Não substitui a orientação de um advogado. Valores são estimativas. Provimento OAB nº 205/2021.